전세 계약 전 꼭 확인해야 할 4가지 — 등기부등본부터 특약까지

보증금, 계약서 한 장에 달려 있다

전세는 목돈이 오가는 계약입니다. 매매와 달리 소유권이 이전되지 않기 때문에, 집주인이 바뀌거나 경매에 넘어가는 상황이 오면 보증금을 돌려받지 못할 위험이 생깁니다. 계약 전 몇 가지 서류와 절차를 꼼꼼히 챙기는 것만으로도 이 위험을 크게 줄일 수 있습니다.

아래 4단계 체크리스트를 순서대로 따라가 보세요.

① 등기부등본 — 계약의 출발점

전세 계약을 논하기 전, 가장 먼저 확인해야 할 서류는 등기부등본입니다. 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있으며, 계약 당일 최신본을 직접 떼어 확인하는 것이 원칙입니다.

등기부등본에서 확인해야 할 핵심 항목은 두 가지입니다.

확인 항목	확인 위치	왜 중요한가
소유자(집주인) 신원	표제부·갑구	계약 상대방이 실제 소유자인지 대조
근저당 설정 여부	을구	선순위 채권이 있으면 경매 시 보증금 미회수 위험

특히 근저당 채권최고액이 높을수록 위험합니다. 경매 낙찰가에서 선순위 근저당이 먼저 변제되기 때문에, 내 보증금이 후순위로 밀릴 수 있습니다. 일반적으로 '(주택 시세 - 선순위 근저당 채권최고액) > 내 보증금'인 경우에만 계약을 진행하는 것이 안전합니다.

주의: 계약 당일 등기부등본을 확인했더라도, 잔금을 치르는 날 다시 한번 확인하세요. 잔금일과 계약일 사이에 새로운 근저당이 설정될 수 있습니다.

② 집주인 신원 대조 — 사기 예방의 핵심

등기부등본상 소유자와 계약서에 서명하는 사람이 동일인인지 반드시 확인해야 합니다.

신분증 원본을 요청해 등기부등본의 이름·주민등록번호 앞자리와 대조합니다.
대리인이 계약을 진행하는 경우, **위임장과 인감증명서(소유자 발급분)**를 함께 요구하세요.
법인 소유 주택이라면 법인 등기사항전부증명서도 확인합니다.

신원 확인을 소홀히 하면 소유자를 사칭한 전세 사기에 노출될 수 있습니다. 번거롭더라도 반드시 직접 대조하는 습관을 들이세요.

③ 확정일자 + 전입신고 — 보증금 보호의 두 기둥

계약서를 작성했다고 해서 법적 보호가 자동으로 생기지는 않습니다. 두 가지 절차를 잔금 지급 당일 마쳐야 효력이 발생합니다.

절차	방법	효과
전입신고	주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신청	대항력 발생 (다음 날 0시부터)
확정일자	주민센터·등기소·공증사무소	우선변제권 확보

대항력: 집주인이 바뀌어도 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다.
우선변제권: 경매 시 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다.

전입신고의 대항력은 신고 다음 날 0시부터 효력이 생깁니다. 잔금을 치른 당일 바로 신고해야 공백을 최소화할 수 있습니다.

추가 팁: 보증금 규모가 크다면 전세보증보험(HUG, SGI서울보증) 가입도 검토하세요. 집주인이 보증금을 돌려주지 못할 경우 보험사가 대위 지급해 주는 구조입니다.

④ 특약사항 — 분쟁을 예방하는 마지막 안전장치

표준 계약서만으로는 담지 못하는 약정은 특약사항 란에 명시해야 합니다. 구두 약속은 분쟁 시 증명이 어렵습니다.

꼭 적어두면 좋은 특약 예시

잔금 전 선순위 근저당 말소 조건 (예: "잔금 지급 전 을구 근저당 전액 말소 확인 후 지급")
계약 기간 중 추가 담보 설정 금지
입주 전 수리·하자 처리 주체와 완료 시점
계약 갱신·묵시적 갱신 관련 사전 통보 기한
전세금 반환 지연 시 이자 부담 주체

특약은 양 당사자가 서명·날인해야 효력이 있습니다. 작성 후 반드시 내용을 소리 내어 읽고, 상호 확인한 뒤 서명하세요.

계약 전 최종 체크리스트

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