KB 부동산 보고서가 던진 단어 하나, 초양극화. 2025년 송파 +24%, 평택 -6.9%. 같은 한국 안에서 30%p 격차가 벌어졌다. 강남3구 매수자의 38%가 다른 자치구 거주자, 성동·광진·강동은 서울 외 지역 매수자가 26%. 상급지 갈아타기와 지방→서울 유입이 동시에 일어나는 중. 이미 폭등한 강남3구가 아니라면, 다음 차례는 어디일까. 갈아타기 노리는 1주택자를 위해 보고서 데이터를 실거주자 시각에서 다시 읽었다.
이 포스팅은 쿠팡 파트너스 활동의 일환으로, 이에 따른 일정액의 수수료를 제공받습니다.
📚 내집(My.ZIP)의 KB 부동산 보고서 해부 시리즈
이 글은 KB금융지주 경영연구소가 2026년 5월 발표한 〈2026 KB부동산 보고서〉를 실거주자 시각에서 다시 읽는 3부작입니다.
1. 초양극화 시대, 똘똘한 한 채는 어디서 시작할까 ← 지금 글
2. 월세 시대 진입 - 실거주자가 알아야 할 3가지
3. 하반기 세제 개편, 5월 10일 이후 시장은 어떻게 움직일까
한눈에 보기
- 2025년 서울 송파 +24.0% vs 경기 평택 -6.9% - 같은 한국 맞나
- 강남3구 매수자의 38%가 다른 자치구 거주 → "상급지 갈아타기" 본격화
- 성동·광진·강동은 서울 외 지역 매수자 26% → 지방·수도권 유입
- 이미 폭등한 강남3구가 아니라면, 다음 차례는 어디일까
KB 부동산 보고서가 던진 단어 하나가 시장을 정확히 요약합니다. "초양극화". 2025년 한 해, 서울 송파구 아파트값은 24% 올랐고 경기 평택은 6.9% 내렸습니다. 30%p 격차. 같은 한국 안에서 벌어진 일입니다.
문제는 이 격차가 "누가 어디로 옮겨가고 있는지"를 보여준다는 점입니다. 보고서가 공개한 매수자 데이터를 따라가면, 갈아타기를 노리는 1주택자가 어디를 봐야 할지가 보입니다.
서울 25개 자치구 전체를 펼쳐보면 양극화가 더 분명해집니다.
상위 4개구(송파·성동·강남·광진)만 보면 모두 +20%를 넘었습니다. 반면 노원·강북·중랑·도봉은 +2% 안팎. 같은 서울 안에서 24%p 격차입니다.
보고서는 이 현상을 두고 **"2021년 이후 가장 두드러진 자치구 간 격차"**라고 짚습니다. 2021년 폭등기에는 서울 전 지역이 같이 올랐습니다. 이번에는 다릅니다. 11개 자치구만 평균을 끌어올렸고, 나머지 14개는 평균을 까먹었습니다.
수도권 격차는 경기도에서 더 극단적으로 나타납니다.
격차 27.6%p. 경기도 25개 시 중 13개 시가 하락했습니다. 즉 경기도 평균이 +1.3%로 보이는 건, 과천·성남·하남 같은 지역이 끌어올린 결과입니다. 평균 뒤에 가려진 분화가 훨씬 큽니다.
보고서가 공개한 가장 흥미로운 데이터는 매수자 거주지 분석입니다. 누가 어디서 와서 어디를 사는지를 보여줍니다.
강남3구 매수자 중 서울 다른 자치구 거주자 비중이 33.6%에서 38.1%로 4.5%p 증가. 동일 자치구 내 매수자는 43.1% → 39.6%로 줄었습니다.
해석: 마용성·강동·양천에서 매도하고 강남3구로 갈아타는 흐름이 본격화됐다는 뜻입니다.
성동·광진·강동 매수자 중 서울 외 지역 거주자가 21.7% → 25.7%로 4.0%p 증가. 강남3구로 직진하기엔 가격대가 부담스러운 수도권·비수도권 매수자가 한강벨트 동쪽 신축으로 들어오고 있습니다.
이 두 흐름이 동시에 일어나면서 시장이 위로 한 번, 옆으로 한 번 압력을 받았습니다.
연령별 매수자 분포에도 변화가 있습니다.
특히 강남3구는 40대 비중이 35.2% → **40.1%**로 4.9%p 증가. 성동·광진·강동도 28.8% → **33.9%**로 5.1%p 증가했습니다.
해석: 1차 상승기에는 "영끌"한 30대가 시장을 끌어올렸지만, 2차 상승기는 이미 자산을 어느 정도 축적한 40대가 갈아타기로 시장을 만들었다는 뜻입니다. 가격대가 이미 한 단계 올라간 시장에서, 자기자본이 부족한 30대는 진입이 어려워진 구조입니다.
여기서 내집(My.ZIP)의 시각으로 보고서를 다시 읽어봅니다. 보고서는 데이터를 보여주지만 결정은 안 해줍니다.
| 구분 | 강남3구 | 광진·강동 |
|---|---|---|
| ㎡당 평균가 (2025.12) | 3,381-3,717만 원 | 1,872-1,979만 원 |
| 25평형 환산 | 28-31억 원 | 16-17억 원 |
| 2025년 상승률 | +17~24% | +17~21% |
| 진입 가능 자기자본 | 15억 이상 | 8-9억 이상 |
| 정책 직격 여부 | 토허제·LTV 제한 | 일부 완충 |
| 단기 조정 가능성 | 높음 (이미 하락 전환) | 중간 |
| 호재 | 정비사업 가시화 | 학군·신축·교통 |
| 내집(My.ZIP)의 평가 | "기다리기" | "선별 분석" |
이미 평균가가 ㎡당 3,381-3,717만 원. 25평형 기준 28-31억 원 시장입니다. 자기자본 15억 이하로는 사실상 진입이 어려워요. 게다가 10·15 대책 + 토지거래허가구역 + 서민 실수요자 대출 한도 6억이 모두 적용됩니다. 더 큰 변수는 보고서가 명시한 신호 - 2026년 들어 강남구·과천이 가장 먼저 하락 전환했다는 점입니다. 단기 조정 가능성이 가장 큰 곳도 여기입니다.
평균가 ㎡당 1,872-1,979만 원으로 강남3구의 절반 수준. 25평형 기준 16-17억 원. 그러면서:
다만 두 지역도 2025년 한 해 17-21% 상승한 상태라 "지금 막차 타는 것 아닌가" 부담은 있습니다.
가장 중요한 건 타이밍입니다. 보고서 데이터를 종합하면 다음과 같습니다.
| 시점 | 일정·신호 | 의미 |
|---|---|---|
| ~5월 9일 | 다주택자 양도세 중과 시행 직전 | 매물 33% 증가 (서울) |
| 5월 10일 | 다주택자 양도세 중과 시행 | 매물 회수 가능성 |
| 5-6월 | 강남구·과천 하락 전환 | 단기 조정 시작 |
| 7월 전후 | 하반기 부동산 세제 개편안 발표 | 시장 향방 결정 |
| 8월~ | 1·29 도심 공급 후속 일정 | 중장기 변수 |
다주택자 양도세 중과 시행 후 매물이 회수되는지, 아니면 추가로 풀리는지 2-3주 관찰한 다음 매수 결정해도 늦지 않습니다.
특히 KB 보고서 설문에서 시장전문가·공인중개사 모두 **"하반기 부동산 세제 개편이 시장에 가장 큰 영향을 미칠 변수"**로 꼽았다는 점을 잊으면 안 됩니다. 보유세 인상, 비거주 1주택 장기보유특별공제 축소 같은 카드가 여전히 책상 위에 있습니다.
초양극화는 단순히 "강남이 더 올랐다"는 이야기가 아닙니다. 자산을 가진 40대가 상급지로 갈아타고, 지방·수도권 자본이 한강벨트 동쪽으로 흘러들어오면서 만들어진 두 갈래 압력의 결과입니다.
갈아타기를 노리는 1주택자라면:
데이터는 명확합니다. 그러나 데이터가 명확할수록 "지금 사야 한다"는 조급함도 함께 옵니다. 정작 보고서가 강조한 메시지는 그 반대였습니다 - 2026년은 정부 정책이 시장 향방을 결정할 한 해.
기다림도 전략입니다.
데이터 출처
기준일: 2026년 5월
한계: 본 글은 KB부동산 보고서 데이터를 재해석한 것으로 투자 권유가 아닙니다. 부동산 매수·매도 결정은 본인 자금 구조와 세무 상황에 따라 달라지며, 결정 전 반드시 전문가 상담을 거치시기 바랍니다.
💬 부동산 시장 인사이트, 카톡방에서 더 빠르게