5월 10일, 다주택자 양도세 중과가 4년 만에 부활한다. 시장은 이미 매물 33% 증가로 반응하는 중. 그런데 KB 부동산 보고서가 정말 주목하라고 한 건 그 다음이다. 보유세, 공시가격, 비거주 1주택 장기보유특별공제 - 하반기에 줄줄이 거론 중인 카드들. 1주택자도 안전지대가 아닌 이번 개편, 강·중·약 3가지 시나리오로 정리하고 매수·매도·갈아타기 행동 가이드를 내집(My.ZIP)의 각도에서 풀었다.
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📚 내집(My.ZIP)의 KB 부동산 보고서 해부 시리즈
이 글은 KB금융지주 경영연구소가 2026년 5월 발표한 〈2026 KB부동산 보고서〉를 실거주자 시각에서 다시 읽는 3부작입니다.
3. 하반기 세제 개편, 5월 10일 이후 시장은 어떻게 움직일까 ← 지금 글
한눈에 보기
- D-2 - 5월 10일 다주택자 양도세 중과 부활. 2주택자 +20%p, 3주택자 +30%p
- 보고서가 정말 주목하라고 한 건 하반기: 보유세·공시가격·장특공 카드 줄줄이 거론
- 1주택자도 안전지대 아님 - 비거주 1주택 장특공 축소가 검토 단계
- 7월 전후 발표 가능성 있는 개편안까지 "기다림이 곧 전략"
5월 10일이면 다주택자 양도세 중과가 4년 만에 부활한다. D-2. 시장은 이미 매물 33% 증가(서울 기준)로 반응하는 중이다. 그런데 KB 부동산 보고서가 정말 주목하라고 한 건 그 다음이다. 보유세, 공시가격, 비거주 1주택 장기보유특별공제 - 하반기에 줄줄이 거론 중인 카드들. 시나리오별로 정리한다.
다주택자 양도세 중과가 5월 10일부터 다시 적용된다. 2022년 5월 한시적으로 유예된 후 4년 만이다.
시장은 이미 반응하고 있다. KB 보고서에 따르면 시행일 직전 한 달간 서울 매물 33% 증가, 경기도는 28% 증가했다. 양도세 부담을 피하려는 다주택자들이 매물을 쏟아낸 결과다.
현장에서 보면 시행일 직전 매물이 풀리는 패턴은 매번 반복돼요. 다만 시행 직후 다시 회수되는지가 진짜 변수예요. 2022년 유예 직전에는 시행 후 2주 만에 매물이 다시 들어갔어요. 그런데 이번엔 다릅니다 - 회수해도 곧 도래할 보유세 부담이 기다리고 있거든요.
KB 보고서가 시장전문가·공인중개사를 대상으로 진행한 설문에서, 다음 6개월간 시장에 가장 큰 영향을 줄 정책 변수로 꼽힌 건 양도세가 아니었다. 하반기 거론 중인 다음 4가지였다.
각 카드의 의미는 이렇다.
실무에서 가장 자주 받는 질문이 **"비거주 1주택 장특공이 진짜 폐지돼요?"**예요. 답은 **"검토 단계"**까지만 분명하고 그 이후는 추측이에요. 정책 글에서 단정은 금기인 이유가 여기 있어요. 보고서도 "검토 중", "거론" 표현만 쓰고 있어요.
이번 개편의 가장 중요한 포인트는 여기다. 과거 세제 강화는 다주택자가 표적이었다. 그런데 KB 보고서가 명시적으로 적은 한 줄이 있다.
비거주 1주택자에 대한 장기보유특별공제 축소·폐지 가능성도 검토되고 있다.
쉽게 말해 **"내가 살지 않는 1주택"**도 영향권에 들어올 수 있다는 뜻이다. 이게 거론된 시나리오에 들어가면 다음과 같은 케이스가 모두 영향을 받는다.
현재 1주택자는 2년 거주 + 보유 기간에 따라 최대 80%(40%+40%)까지 장특공을 받는다. 만약 "거주 요건 미충족 시 장특공 적용 불가" 또는 "공제율 축소"로 개편되면, 매도 시 양도세 부담이 수천만 원 단위로 늘어날 수 있다.
"그럼 위장 전입하면 되는 거 아니에요?"
이런 질문을 종종 받지만, 위장 전입은 명백한 법 위반이고 거주 요건 강화 흐름과 정면으로 부딪쳐요. 국세청 과세 자료, 건강보험·신용카드 사용 패턴, 자녀 학교 등 추적 단서는 점점 더 정교해지고 있어요. 위험 대비 이익이 전혀 맞지 않습니다.
세제 강화와 함께 거론되는 공급 카드도 짚어야 한다. 1·29 대책에서 발표된 도심 공급 6만 호 후보지는 다음과 같다.
다만 단기 매수 심리와 실제 공급 충격은 구분해야 한다. 설계·시공 일정을 따져보면 인허가만 1~5년이 걸려요. 즉 2030년 전후가 돼야 입주 물량으로 시장에 풀린다는 얘기예요.
단기적으로는 "공급 시그널" 자체가 매수 심리를 누르는 효과가 있다. 그러나 실제 공급 충격은 2028~2030년 사이에 도래한다. 지금 매수 결정에서 "공급 6만 호"를 단기 변수로 보면 판단 오류 가능성이 있다.
위 변수들을 조합하면 하반기 시나리오는 크게 3가지로 갈린다. 보고서 톤은 A와 B 사이로 읽힌다.
| 시나리오 | 정책 강도 | 시장 반응 |
|---|---|---|
| A. 강 규제 | 보유세 + 공시가격 + 장특공 모두 강화 | 매도 압력 ↑, 가격 조정 본격화 |
| B. 중 규제 | 보유세만 일부 인상 | 다주택자만 정리, 1주택 시장 영향 제한 |
| C. 약 규제 | 정치적 부담으로 연구 용역 단계 | 시장 다시 가열, 갈아타기 수요 폭발 |
각 시나리오별 행동 가이드를 짧게 정리하면 이렇다.
보고서가 명시적으로 어느 시나리오 가능성이 높다고 적은 건 아니다. 다만 **설문 응답률 합계(보유세·공시가격·장특공 = 55% 이상)**를 보면 "강 규제"에 가까운 흐름이 시장에서 예측되고 있다는 게 읽힌다.
데이터를 종합하면 결론은 명확하다. 하반기는 **"행동의 시간"이 아니라 "관찰의 시간"**이다. 5~7월 사이 정책 윤곽이 잡힌 후 결정해도 늦지 않다.
상황별 액션 아이템:
2026년은 정부 정책이 시장 향방을 결정할 한 해다. 데이터가 명확할수록 "지금 결정해야 한다"는 조급함도 함께 온다. 그러나 보고서의 메시지는 정반대였다 - 기다림도 전략이다.
데이터 출처
기준일: 2026년 5월
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