한눈에 보기
- 2026년 5월 13일 래미안라그란데(동대문구 이문동) 무순위 2세대 공급
- 분양가 8.9억(55타입) / 9.7억(74C타입) — 2년 전 분양가 그대로
- 보수적으로 잡아도 안전마진 4~5억 원
- 단 동대문구 투기과열지구 지정으로 대출 규제 빡빡 → 자금 구조가 먼저
오늘은 래미안라그란데 무순위 재공급(불법행위 등으로 계약 해지된 물량의 재청약) 분석을 정리합니다. 결론부터 말하면, 분양가 그대로 다시 풀린 2세대짜리 줍줍이고, 보수적으로 잡아도 4~5억 원의 안전마진이 확보되는 건입니다. 다만 동대문구가 2025년 10월부터 투기과열지구로 묶이면서 대출 규제가 빡빡해졌습니다. 마진보다 자금 구조가 먼저입니다.
1. 단지 기본 — 3,069세대 신축, 이문뉴타운 핵심
- 소재지: 서울 동대문구 이문로35길 12 (이문동)
- 준공: 2025년 1월 (2년차 신축)
- 규모: 39개동 / 최고 27층 / 3,069세대
- 용적률 / 건폐율: 247% / 23%
- 시공사: 삼성물산 (래미안 단독 시공)
- 교통: 1호선 신이문역·외대앞역 도보권, 청량리 환승
- 입주 시기: 2026년 6월 예정
컨소시엄이 아닌 래미안 단독 브랜드라는 점, 그리고 인근 이문아이파크자이(컨소시엄)와 함께 이문뉴타운 양대 축을 이룬다는 점이 핵심입니다.
2. 공급 정보 — 2세대, 분양가는 과거 그대로
이번에 풀리는 물량은 단 2세대입니다.
55타입 (23평형) — 일반공급 1세대

- 동·호수: 120동 1103호
- 분양가: 8억 8,300만 원
- 옵션: 1,238만 원 (발코니확장·인덕션·시스템에어컨 4대)
- 총액: 8억 9,538만 원
74C타입 (30평형) — 노부모부양 특별공급 1세대

- 동·호수: 209동 302호
- 분양가: 9억 5,800만 원
- 옵션: 1,668만 원 (발코니확장·아트월·시스템에어컨 4대)
- 총액: 9억 7,468만 원
청약 일정 및 자격
- 특별공급 접수: 2026년 5월 12일(화)
- 일반공급 접수: 2026년 5월 13일(수)
- 당첨자 발표: 2026년 5월 18일(월)
- 거주 요건: 모집공고일 기준 서울특별시 거주자
- 무주택 요건: 100% 무주택 (특공·일공 모두)
- 재당첨 제한: 10년
- 전매 제한: 2026년 8월 23일까지
- 거주의무기간: 없음 (잔금 후 전세 세팅 가능)
- 선정 방식: 추첨
⚠️ 가장 흔한 실수: 특공·일공 모두 1세대 1주택 기준이라, 세대 내 2명 이상이 청약하면 한 명이라도 당첨 시 전원 부적격 처리됩니다.
노부모부양 특공은 만 65세 이상 직계존속을 3년 이상 계속 부양한 무주택 세대주 대상입니다. 만 60세 이상 직계존속(피부양자 배우자 포함)이 주택을 보유한 경우 유주택자로 처리되니 부모님 명의 확인이 먼저입니다.
3. 안전마진 — 보수적으로 잡아도 4~5억
이 단지의 핵심은 가격입니다. 2026년 5월 분양가가 2년 전 분양가에서 거의 움직이지 않았습니다.
기준 시세
- 이문아이파크자이 25평 최근 실거래: 약 15.4억 원
- 이문4구역 국평 시세: 20억 원대 진입
보수적 마진 계산
- 55타입 (23평): 분양가 8억 9,538만 원 → 보수적 시세 13~14억 원 → 마진 약 4~5억 원
- 74C타입 (30평): 분양가 9억 7,468만 원 → 보수적 시세 약 15억 원 → 마진 약 5억 원
이문뉴타운 정비가 본격화되면서 동북권 흐름이 다시 살아났고, 라그란데는 단독 래미안 브랜드라 경쟁 단지보다 프리미엄을 받기 좋은 자리입니다. 입주가 2026년 6월이라 잔금 후 곧바로 전세를 놓거나 매도해도 무방합니다.
💡 시세는 국토교통부 실거래가 공개시스템 또는 호갱노노로 직접 교차 확인하시기 바랍니다. 신축 프리미엄이 반영된 신고가가 곧 평균치는 아닙니다.
4. 자금 구조 — 6억 대출이 마지노선입니다
동대문구는 2025년 10월 16일부터 투기과열지구 + 토지거래허가구역으로 지정됐습니다. 이번 청약은 토허제 면제 대상(분양주택)이지만, 대출은 강화된 규제가 그대로 적용됩니다.
대출 한도 — 두 갈래로 갈립니다
① 서민 실수요자 (부부합산 연소득 9천만 원 이하 + 9억 이하 주택 + 무주택 세대주)
- 55타입 (8.9억): ✅ 적용 가능 → LTV 70% → 최대 6억 원 (총액 한도)
- 74C타입 (9.7억): ❌ 9억 초과로 적용 불가
② 일반 무주택자 (투기과열지구 LTV 40%)
- 55타입 (8.9억): 9억 이하 × 40% → 약 3.5억 원
- 74C타입 (9.7억): 9억까지 40%(3.6억) + 초과분 0.7억 × 20%(0.14억) → 약 3.7억 원 (수도권 규제지역 총액 6억 한도)
즉, 서민 실수요자 요건을 충족하는 사람이 가장 유리합니다. 6억까지 대출이 가능하면 자기자금 약 3억 원으로 55타입 진입이 가능한 구조입니다. 반면 일반 무주택자는 LTV 40% 제한 때문에 자기자금 5~6억 원이 필요합니다.
DSR 40% 통과 가능한가
스트레스 DSR 3단계가 수도권에 적용 중이라, 표면 금리(4%대)가 아니라 가산 후 금리(약 7%)로 한도가 산정됩니다.
- 6억 대출 / 30년 원리금균등 / 가산 금리 7% 가정
- 월 상환금 약 320만 원
- DSR 40% 통과 → 부부합산 연소득 약 9,500만~1억 원 이상 필요
자기자금 — 청약금액의 절반은 준비
대출이 100% 다 나오는 사람도 있지만, 실제로는 KB시세·소득·DSR 어느 한 곳에서 막혀 한도가 줄어드는 경우가 많습니다. 안전하게 보면 현금은 청약금액의 절반(약 4.5~5억 원)을 확보해두는 것이 정석입니다.
계약금이 분양가의 20%(약 1.8억 원)이므로, 당첨 직후 즉시 납입 가능한 현금이 우선이고, 잔금은 입주 시점인 2026년 6월에 맞춰 대출과 자기자금을 조립해야 합니다.
⚠️ 6개월 내 전입 의무도 적용됩니다. 잔금 후 6개월 안에 실거주 전입을 안 하면 대출 회수 + 향후 3년간 주택 관련 대출 제한 대상입니다.
5. 청약 전 최종 체크리스트
결론
투기과열지구 지정으로 대출은 빡빡해졌지만, 분양가가 2024년 분양 당시 그대로 풀린다는 점에서 안전마진은 분명한 건입니다. 다만 마진이 5억이라는 숫자에만 끌려가면 잔금 단계에서 막힐 수 있습니다.
자금 구조가 먼저 맞아야 마진이 의미가 있습니다.
내 자금 구조와 생애주기가 이 단지의 장단점과 정확히 맞물리는지를 먼저 생각해야 합니다. 당첨을 기원합니다.
데이터 출처
- 한국부동산원 청약홈 입주자모집공고 (2026년 5월)
- 국토교통부 실거래가 공개시스템 (rt.molit.go.kr)
- KB부동산 시세
- 금융위원회 가계부채 관리 방안 (2025년)
기준일: 2026년 5월