용산 호반써밋 에이디션 105B 1세대 불법행위재공급 청약 접수 D-5. 분양가는 19.81억이지만 잔금일 필요 현금은 약 21억이에요. "분양대금 대출 알선 없음" 명시, 용산구 토지거래허가구역 적용으로 갭투자 원천 차단, 거주의무 3년의 기산점은 2025년 3월 29일 최초 입주가능일. 입주자모집공고문을 한 줄씩 짚으면서 자금조달 시뮬레이션부터 시나리오별 출구가격, 적합성 체크리스트까지 내집(My.ZIP)의 시각으로 풀었다.
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한눈에 보기
- 분양가 19.81억, 잔금일 필요 현금은 약 21억 (옵션·취득세 포함)
- 용산구 토지거래허가구역 적용 - 갭투자 불가, 잔금 자납 강제
- "분양대금 대출 알선 없음" 명시 - 사업주체 알선 중도금·잔금 대출 없음
- 거주의무 3년의 기산점은 잔금일이 아니라 2025년 3월 29일 (최초 입주가능일)
청약 접수 D-5. 용산 호반써밋 에이디션 105B 1세대 불법행위재공급 공고가 떴어요.
분양가 19.81억, 13억 차익 가능성, 무주택 세대주만 청약 가능. 헤드라인은 매력적이지만 입주자모집공고문 26페이지를 한 줄씩 짚어보면 그 외에도 챙겨야 할 변수가 꽤 많거든요. 특히 자금조달과 거주의무 부분이 핵심이에요. 하나씩 짚어볼게요.
분양가 19.81억은 정확해요. 그런데 잔금일 시점 실제 필요 현금은 약 21억이에요. 차이가 1억 넘게 벌어지는 셈이죠.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 분양대금 | 1,981,600,000원 |
| 발코니 확장 | 3,069,000원 |
| 추가선택품목 | 50,430,000원 |
| 취득세 (1주택자, 9억 초과 3.3%) | 약 67,000,000원 |
| 인지세·채권매입·법무비 | 약 5,750,000원 |
| 총 취득원가 | 약 2,107,449,000원 (약 21.07억) |
분양대금 자체는 19.81억이지만, 발코니 확장 + 추가선택품목 5,350만원과 취득세·법무비까지 더하면 21억대로 올라가요. "줍줍"이라는 단어가 가려버리는 부분이 이런 디테일이거든요. 무주택 세대주 + 21억 현금 + 10년 청약 봉쇄까지 동시에 감당해야 들어갈 수 있는 자리예요.
용산구는 2025년 3월 19일자로 강남 3구와 함께 토지거래허가구역으로 재지정됐어요. 효력은 2026년 12월 31일까지 유지되고요. 본 청약 잔금일(2026년 8월 21일)이 효력 기간 안에 있어서 토허구역 규정이 그대로 적용돼요.
| 토허구역 적용 효과 | 본 청약에 미치는 영향 |
|---|---|
| 실거주 2년 의무 | 분상제 거주의무에 흡수됨 |
| 갭투자 불가 | 전세 끼고 잔금 처리 완전 불가 |
| 자기자본 강제 | 잔금 19.8억 + 옵션 全額 자기자본 필수 |
토허구역 + 거주의무가 동시에 걸려 있어서 전세 끼고 잔금 처리하는 구조가 원천 차단돼요. 잔금일에 17억 가까운 현금을 만들어야 한다는 거죠. 토허구역은 단순 절차 규제가 아니라 자금 구조 자체를 결정하는 변수예요.
공고문 10페이지에 이런 문장이 박혀 있어요.
"분양대금 대출 알선은 없으며 모든 분양대금은 자납하여야 합니다"
이 한 줄이 본 청약의 자금 구조를 가장 강하게 결정해요. 일반 분양은 사업주체가 시중은행 협약을 통해 중도금 대출을 60% 알선해주는데, 본 청약은 그게 없거든요. 중도금·잔금 모두 본인이 자기자본 또는 별도 신용대출로 처리해야 해요.
등기 후에는 주담대가 가능한데, 절대캡 4억이에요.
| 주택 가격 구간 | 절대 대출 한도 |
|---|---|
| 15억 이하 | 최대 6억 |
| 15억 초과 ~ 25억 이하 | 최대 4억 |
| 25억 초과 | 최대 2억 |
분양가 19.81억이라 15억 초과 25억 이하 구간이고, 절대캡 4억 적용이에요. 시점별 자금 부담을 시각화하면 이렇게 정리돼요.
핵심은 잔금일에 21억 전액 보유 필수라는 점이에요. 등기 후 주담대 4억으로 일부 회수하는 구조죠. 잔금일 직전 1주일이 자금 점검의 가장 중요한 시점이에요.
공고문 1페이지에 이렇게 명시돼 있어요.
"거주의무기간 3년 / 최초 입주가능일(2025.03.29.)로부터 3년 내에 입주하여 3년간 거주하여야 함"
거주의무 3년의 기산점이 본 청약 잔금일이 아니라 최초 입주가능일이에요. 시간선으로 정리하면 이렇게 돼요.
| 일자 | 이벤트 |
|---|---|
| 2025.03.29 | 최초 입주가능일 (시계 시작) |
| 2026.08.21 | 본 청약 잔금일·실거주 시작 |
| 2028.03.29 | 거주의무 종료 시점 |
| 2028.08.21 | 본인 실거주 + 2년 (1세대 1주택 비과세 요건 충족) |
거주의무 종료까지 잔금일 기준 약 1년 7개월이에요. 다만 1세대 1주택 비과세 요건(거주 2년)을 채우려면 2028년 8월까지 거주가 필요하고요. 이 17개월 차이가 출구 전략에서 중요한 변수예요.
| 옵션 | 매도 시점 | 거주 | 양도세 | 평가 |
|---|---|---|---|---|
| A. 거주의무 즉시 해제 후 매도 | 2028.03 | 19개월 | 비과세 X (2년 미달) → 일반 양도세 | 비효율 |
| B. 2년 거주 후 매도 | 2028.08 | 24개월 | 1세대 1주택 비과세 (12억 초과분만) + 장특공 16% | 효율 |
| C. 3년 거주 후 매도 | 2029.08 | 36개월 | 비과세 + 장특공 24% | 안전 |
세후 수익을 극대화하려면 B 또는 C 옵션이 합리적이에요. A 옵션은 거주의무는 채워도 비과세 요건 미달이라 양도세 부담이 커지거든요.
평당가 기준으로 출구가격을 추정하면 다음과 같아요.
이 두 변수를 조합하면 시나리오별 출구가격 폭이 잡혀요.
| 시나리오 | 출구가격 | 명목 차익 |
|---|---|---|
| 비관 (시장 조정) | 26~28억 | +6~8억 |
| 중립 (현재 시세 유지) | 30~32억 | +10~12억 |
| 낙관 (용산 호재 반영) | 33~36억 | +13~16억 |
명목 차익은 시나리오별로 6억에서 16억까지 폭이 있어요. 보유비용·양도세까지 차감하면 세후 실수령은 5~10억대로 좁혀지고요. 단정적인 한 숫자보다는 시나리오 폭으로 보고 들어가는 게 맞아요.
자기자본 17억을 어떻게 만들어야 하는지가 실전 문제예요. 한 가지 예시 구조는 이렇게 짤 수 있어요.
[잔금일 21억 동원 → 등기 후 4억 회수 = 순 자기자본 17억]
▣ 자기자금 12억 (잔고증명서 발급 가능 자산)
▣ 부부 증여 6억 (배우자 증여 6억 공제 활용)
▣ 부모 차용 2억 (차용증 + 4.6% 이자 송금 증빙)
▣ 신용대출 1억 (DSR 통합한도 고려, 등기 후 일부 상환)
▣ 주담대 4억 (등기 후 절대캡 적용)
─────────
계 25억 (여유분 포함)
| 자금원 | 금액 | 핵심 주의사항 |
|---|---|---|
| 자기자금 | 12억 | 잔고증명서 = 신고일 ±7일 발급 |
| 부부 증여 | 6억 | 배우자 증여 6억 공제, 증여세 신고 필수 |
| 부모 차용 | 2억 | 연 4.6% × 차용액 이자 실제 송금 증빙 필수 |
| 신용대출 | 1억 | 주담대 한도 산정 시 DSR 합산됨 |
| 주담대 | 4억 | 등기 후 실행, 절대캡 적용 |
자금조달계획서에 적은 대로 실제 송금이 안 들어가면 추후 다 잡혀요. 차용증만 쓰고 이자 송금이 안 들어가는 게 가장 흔한 실수거든요. 국세청 자금출처 조사는 통상 2년 후 표본조사 형태로 들어와서, 5년간 송금기록 보관이 필요해요.
신용대출도 주의 포인트예요. 신용대출은 주담대 한도 산정 시 DSR에 합산되거든요. 신용대출 1억 빌리면 주담대 4억 한도를 다 못 채울 수 있다는 뜻이죠. 청약 신청 전 주담대 사전심사 받아두는 게 안전해요.
이 청약이 산수가 맞는 사람과 안 맞는 사람이 명확하게 갈려요. 양쪽 케이스를 정리하면 이래요.
| 합리적인 케이스 (모두 충족) | 비합리적인 케이스 (하나라도 해당) |
|---|---|
| 자기자본 17~21억 즉시 동원 가능 | 청약 가점 65점 이상 |
| 무주택 세대주 + 서울 거주 | 갭투자·임대수익 목적 |
| 향후 10년간 다른 청약 계획 없음 | 자녀 학군이 중요한 가구 |
| 본인이 실거주 가능 | 자기자본 12억 미만 |
| 자녀 학군 영향이 적은 단계 | 1주택 갈아타기 (자격 미달) |
청약 가점 65점 이상이면 신중해야 해요. 강남권 일반 분양·재건축 청약 기회를 향후 10년간 포기하는 비용이 본 청약 차익보다 클 수도 있거든요. 본인 가점이 어느 정도인지, 어느 단지를 노리고 있었는지부터 정리해봐야 해요.
자기자본 12억 미만으로 신용대출·차용으로 메꾸려는 케이스도 위험해요. 토허구역에서는 갭투자가 불가능하고, 분양대금 대출 알선이 없어서 자금 구조가 빡빡하거든요. 자금조달계획서 사후검증에서 출처가 불명확하면 거주의무 위반이나 환매 리스크로 이어질 수 있어요.
actionable 3가지로 정리할게요.
"줍줍"이라는 단어보다 "조건부 합리적 선택지"가 정확한 표현이에요. 산수가 맞는 사람에게만 산수가 맞는 자리고, 그 외에는 함정이 될 수도 있는 양면적 상품이거든요.
데이터 출처
기준일: 2026년 5월 8일
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